투자처로 급부상한 지식산업센터···분양가 싸고 세제 혜택 쏠쏠한 틈새 투자처

세금·대출 규제 강화로 주택 시장 투자가 쉽지 않은 요즘 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 틈새 수익형 부동산 상품으로 주목받고 있다. 오피스텔에 비해 임대수익률이 상대적으로 높은 데다 주택 시장과 달리 관련 규제가 많이 완화돼서다. 이에 발맞춰 서울 도심뿐 아니라 수도권 신도시·택지지구에서 지식산업센터 공급이 활발하다.

지식산업센터는 1990년대부터 서울 구로·가산디지털단지, 성수동 등에 들어서기 시작한 아파트형 공장이 전신이다. 벤처 기업 붐과 함께 급물살을 탔지만 ‘공장’이라는 명칭 탓에 부정적인 시선이 없지 않았다. 2010년 이후보다 고급스러운 ‘지식산업센터’라는 명칭으로 바뀌면서 대기업과 관련 계열사, 협력 업체 등이 대거 입주하기 시작했다.

덩달아 공급도 증가했다.

한국산업공단에 따르면 지식산업센터의 신설 승인 건수는 역대 최고 수준으로 늘었다. 지난해 한 해 동안 신설 또는 변경 승인을 받은 지식산업센터만 141곳이다. 지식산업센터 공급 규모가 역대 최대였던 2019년보다도 8곳이나 늘었다. 김지연 KB금융 경영연구소 연구원은 “2017년까지 연간 신규 건축 승인을 받은 지식산업센터는 100개소 미만이었으나 2018년 98개소, 2019년 133개소로 증가하며 연평균 35.3%의 성장률을 보였다”고 분석했다.
 

▶공급 늘어나는 지식산업센터

▷지난해에만 141곳 건축 승인

지식산업센터가 투자처로 인기를 끄는 이유는 단위 면적당 가격이 저렴한 데다 주택 시장과 비교했을 때 상대적으로 규제가 적어서다.

지식산업센터가 가진 장점은 꽤 많다.

첫째, 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다. 주로 개인사업자가 입주하는 상가와 달리 법인이 장기 계약 후 입주하기 때문에 한번 임차인을 확보하면 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다. 최근에는 중소·벤처기업이 지식산업센터에 입주하는 사례가 늘어나는 추세라 수요도 탄탄하다.

둘째, 세제 혜택이 많다. 정부가 지식산업센터 입주 기업에 취득세·재산세 감면 등 다양한 혜택을 제공하고 있다. 올해 말까지 최초 수분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세가 50% 감면된다. 또 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다. 단, 세제 혜택을 받으면 5년 내 매매, 임대, 증여를 하지 못하도록 돼 있다.

최근에는 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해져 투자층이 한층 넓어지고 있다. 과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 것이 불가능했다. 그러나 정부가 산업단지 활성화를 위해 2019년부터 투자 목적의 지식산업센터 구입을 허용하면서 개인투자자도 꾸준히 유입되는 추세다.

무엇보다 분양가가 상대적으로 낮아 소액 투자가 가능하다. 지식산업센터 분양가는 대부분 3.3㎡당 1000만원 이하로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴하다. 저렴한 가격에 분양받아 시세차익을 내는 사례도 심심찮게 볼 수 있다. KB금융 경영연구소에 따르면 지난해 거래된 지식산업센터의 평균 매매 가격은 3.3㎡당 1302만원 꼴이었다.

일례로 서울 성동구에 위치한 ‘서울숲 코오롱 1차’는 2010년 최초 공급 당시 3.3㎡당 821만원에 팔렸는데, 지난해 1689만원에 새 주인을 찾았다. 2013년 3.3㎡당 692만원에 분양된 영등포구 ‘KnK 디지털타워’는 지난해 1322만원에 거래됐다.
 

마지막으로 상가는 분양가 대비 대출 가능 금액 비율이 50~60%에 그치지만 지식산업센터는 분양가의 70~80%까지도 대출을 받을 수 있어 매력적이다.

지식산업센터는 건설사나 시행사 입장에서도 구미가 당기는 상품이다. 지식산업센터는 아파트에 비해 공사 기간이 짧아 비용이 적게 든다. 최근 지식산업센터 대부분이 분양을 성공적으로 마쳐 건설사들이 앞다퉈 사업에 참여하는 추세다. 건설사들은 특정 업종을 겨냥해 설계를 차별화하거나 커뮤니티 시설 고급화 전략을 내세운 지식산업센터를 시장에 선보이고 있다.

예컨대 지난해 서울 성수동에 입주한 지식산업센터 ‘성수 생각공장데시앙플렉스’와 ‘SK V1 센터’는 SK디앤디와 SK건설, 태영건설이 함께 개발했는데 건물 저층부에 상업시설 ‘성수낙낙’을 함께 포함해 지었다. 복합문화공간 그라운드시소, 에이와 요가 스튜디오 등이 입점해 있다. 무로정, 까치화방 등을 포함해 다양한 식음료 브랜드도 입점해 있다. SK D&D 관계자는 “입점 시설은 트렌드에 민감한 지역 주민과 방문객이 많은 성수동의 지역적 특성을 반영했다”고 설명했다. 2019년 6월 경기 남양주 다산신도시 진건지구에 공급된 지식산업센터는 ‘현대 프리미어 캠퍼스’는 상업시설인 ‘현대 프리미어 캠퍼스몰’을 비롯해 CGV 영화관, 대형 서점, 락볼링장 등 다양한 앵커시설을 조성한 덕분에 3개월 만에 조기 완판에 성공했다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 “1~3인 규모 작은 기업을 겨냥한 섹션 오피스 형태 설계, 테라스를 둔 기숙사, 쇼핑이 가능한 근린생활시설 등이 도입되면서 지식산업센터가 나날이 새로워지고 있다”고 설명했다.

한껏 달아오른 분위기 여세를 몰아 올해도 서울·수도권을 중심으로 신규 공급이 활발하다.

서울디지털산업단지에는 지식산업센터 ‘가산 어반워크’가 분양 중이다. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 도보 4분 거리로 인접한 역세권으로 접근성이 뛰어나며 서부간선도로 지하화 사업, 신안산선 등 교통 인프라는 더욱 확대될 전망이다. 광교테크노밸리에는 지식산업센터 ‘광교Q-캠퍼스’가 공급될 예정이다. 신분당선 광교역이 도보 거리에 위치하며 영동고속도로 수원북부순환로 접근이 용이하다.

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “코로나19 사태로 시장이 한층 가라앉은 듯하지만 오피스의 경우 오히려 수요가 늘어나면서 수익률이 반등하는 추세”라며 “주택 규제 강화에 저금리 기조 등으로 유동성이 풍부해지면서 오피스나 지식산업센터로 몰리는 수요는 더욱 증가할 것으로 예측된다”고 전했다.

물론 지식산업에 무턱대고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있다. 특히 투자에 앞서 입지를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 그동안 지식산업센터는 업무시설이 몰려 있는 구도심이나 산업단지가 인접한 곳에 조성되는 것이 일반적이었다. 상품 특성을 고려해 기업 업무 동선을 최소화하는 것이 중요하다는 판단 때문이었다. 하지만 최근에는 교통이 편한 역세권에 공급되는 사례가 느는 추세다.

윤 대표는 “결국 지식산업센터 임대는 입주 기업과 임직원을 대상으로 하는 만큼 이들이 편하게 출퇴근 가능한 지역에 투자하는 것이 좋다”고 조언했다.

분양 업체의 허위·과장 광고도 유의해야 한다. 예컨대 ‘소액 투자로 고수익’이나 ‘○○○만원 투자로 월 ○○만원 임대수익 보장’ 등 광고 등을 내세워 투자자를 현혹하는 분양 업체가 적잖다.

세제 혜택 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 분양받은 사람에게는 세금 혜택이 돌아가지만, 최초 분양받은 자에 한해 5년 이상 보유해야 한다는 조건이 있다. 그렇지 않을 경우 감면받은 세액을 전부 다시 반환해야 한다.