인천 연수구 송도신도시 신축아파트 공사현장의 모습.
정부가 내년 주택공급 속도전에 나선다. 민간 건설사에 대한 전폭적인 지원을 통해 정체된 주택공급을 정상화한다는 계획이다. 건설사에 인·허가를 받은 뒤 자금 조달 등의 문제로 미착공 상태인 물량은 33만가구로 파악된다.
1일 국토교통부에 따르면 지난해 인허가를 받았으나 아직 착공하지 않은 '착공 대기 물량'은 33만가구 이상이다. 일반적으로 주택은 인허가 3~5년, 착공 2~3년 뒤 공급이 이뤄지기에 주택 인허가·착공은 주택 공급의 선행지표로 여겨진다. 착공 대기는 민간 건설사가 인허가받은 이후 건설경기, 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 등 시장 상황에 따라 사업 추진시기를 조정한 물량이다.
실제로 인허가 이후 착공까지 소요 기간은 7~9개월에서 12개월 정도로 길어졌다. 본 PF(착공)로 전환 못 하는 사업장도 점차 누적되고 있다. 민간 착공 대기 물량은 2020년 23만8000가구에서 2021년 19만1000가구, 지난해 25만4000가구로 늘어난 뒤 올해 33만가구를 넘겼다. 같은 기간 미착공 물량 비중도 41.8%에서 63% 이상으로 증가했다.
국토부도 대기 물량의 조기 착공을 유도하고 있다. 민간의 '막힌 자금줄'을 뚫어 정체된 주택공급을 정상화한다는 방침이다. 박상우 국토교통부 장관은 최근 비상경제장관회의에서 "최근 시장 불안이 업계 전반으로 확산하지 않도록 건설시장에 대해 면밀한 모니터링을 하고 있다"며 "위험 요소가 확인되는 즉시 과감하고 선제적인 조치로 불필요한 시장 혼란을 막고 건설업계 부실화를 방지할 것"이라고 강조했다.
최근 태영건설의 워크아웃(기업구조개선작업) 신청 이후 다른 정상 사업장까지 금융 때문에 공급 차질이 발생하는 것을 막겠다는 것이다.
박 장관의 이 같은 발언은 앞서 발표한 주택 공급 활성화 방안의 연장선이다. 국토부는 지난해 10월부터 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(주금공)를 통해 부동산 PF 보증의 공적 보증 한도를 대폭 확대했다. 중도금대출 보증 책임 비율은 기존 90%에서 100%로 늘렸다. 사실상 금융권에서는 위험부담이 없는 셈이다. 침체한 건설업계에 자금을 수혈하기 위한 긴급 조치였다. HUG의 PF 보증 공급 목표는 15조원까지, 대출한도는 전체 사업비의 50%에서 70%로 늘렸다. 주금공 보증 규모도 5조원에서 10조원을 늘린 상태다.
또 PF 보증 요건도 대폭 완화해 보증 대상 사업장을 확대했다. PF 보증 심사기준 중 시공사 도급순위 기준을 폐지했다. 자기자본 선투입 요건도 기존 토지비의 10%에서 5~10% 선으로 조정했다. HUG 공적 보증을 확대하면서 PF 금리 같은 '그림자 요건'도 낮아지는 효과가 생겼다는 설명이다.
국토부 관계자는 "PF 금리가 일률적으로 얼마만큼 내렸다고 하긴 어렵지만, 공적 기관의 보증을 기반으로 더 낮은 가격으로 대출할 여건이 마련됐다"고 설명했다.
정부는 내년 초 부동산 PF 관련 추가 조치를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 사업성에 따라 추가 보증을 제공하는 '옥석 가리기'(구조조정) 방식이 유력하다. 사업성이 떨어지거나 미분양 우려가 많은 사업장은 정부가 임대주택 사업장으로 전환하는 방식도 추진한다. 박 장관은 "금융당국 등 관계부처와 긴밀히 협력해 건설경기가 연착륙될 수 있도록 모든 노력을 다하겠다"고 밝힌 바 있다.
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