주택시장 규제에 수익형부동산 반사이익?… “보수적 관점 필요”

집값 잡기의 일환으로 정부가 올해 크고 작은 부동산정책을 쏟아낸 가운데 이는 시장에 어떤 영향을 끼쳤을까
6일 상업용부동산 플랫폼 ‘상가의신’에 따르면 올해 발표된 부동산 정책을 바탕으로 수익형부동산시장에 직간접으로 영향을 끼친 정책과 제도는 크게 7개다.

◆종합부동산세 세율 조정

정부는 올 2월12일 전국 표준지 50만 필지에 대한 공시지가를 공개했다. 그 결과 전년보다 9.42% 상승한 수치를 보였는데 과세기준은 상가나 사무실이 세워져 있는 토지의 경우 80억원이 넘는 토지를 가진 사람들에 해당하는 것이어서 대부분의 수익형부동산 소유자에는 별 영향을 미치지 않았다.

특히 해당 정책이 주택 부분에 집중되면서 상가나 빌딩, 공장 부지 등에 부과되는 별도 합산토지의 종부세율은 7월6일 발표된 보유세 개편 방안에 포함되지 않았다. 이는 상대적으로 규제가 덜한 수익형부동산에 대한 관심으로 이어지는 결과를 낳았다.

◆민간택지 분양가상한제 도입

지난해부터 초미의 관심사였던 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 지난 11월6일 확정됐다. 분양가상한제 적용 지역은 서울의 경우 27개동(강남 4구 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)이며 조정대상지역은 서울 25개구 전역이 해당된다.

재개발·재건축 단지는 2020년 4월29일 이후 입주자 모집 공고를 신청한 단지가 분양가상한제 적용을 받는다. 처음 정책 발표 때와 달리 부산 전역, 고양, 남양주 일부 지역이 조정대상지역에서 빠진 점이 눈길을 끌었으며 이에 따라 서울권 공급물량이 줄어들 것이라는 전망이 쏟아졌다.

이 같은 분양가상한제의 도입이 수익형부동산 시장에도 적잖은 영향을 끼칠 것이란 분석이 이어졌다.

◆3기신도시 발표 및 GTX노선 예타 통과

지난해 12월19일 남양주 왕숙 1·2지구, 하남교산지구, 인천계양지구, 과천지구 등 대규모 제3기 신도시가 발표됐다. 여기에 올 5월7일 고양창릉, 부천대장지구가 추가되며 해당 지역의 개발에도 관심이 쏠렸다.

특히 3기신도시를 관통하는 수도권광역급행철도(GTX) 노선이 예비타당성조사를 통과하며 해당 지역의 교통 부담이 줄고 생활여건 개선, 민자개발사업이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 광역교통망 개발을 통해 서울과 직주근접의 이점을 내세운 대규모 업무시설과 실수요자 중심의 중소형 아파트, 상업시설의 공급도 증가할 것이란 관측이다.

또 국토부는 신탁거래를 악용한 대토보상권 불법전매를 막기 위해 ‘대토보상채권 신탁금지’를 법으로 개정해 이번 3기 신도시에 적용할 방침이다. 앞으로 대토보상보다 현금보상을 선택하는 원주민이 늘면 현금으로 풀린 유동자금이 인근 부동산시장으로 흘러들어 불쏘시개 역할을 할 가능성도 없지 않다.

◆연 1.25%로 인하된 기준금리

한국은행 기준금리가 연 1.25%까지 낮아졌다. 장기화된 저금리기조로 은행 예금은 투자자들의 외면을 받은 지 오래고 주식시장도 불안정한 모습을 보이면서 투자자의 발길이 오래 머물지 못하고 있다.

이에 상가와 같은 수익형부동산에 대한 관심 증가로 유동자금이 몰리는 것으로 알려졌다. 단 전문가들은 금리인하 시기이기는 하지만 상가 등 수익형부동산에 투자할 때 지나친 대출 활용은 자제할 것을 당부한다.

◆오피스텔 거래 위축

한국감정원이 11월1일 발표한 ‘2019년 10월 오피스텔가격동향조사’ 자료를 보면 지난 9월 오피스텔 거래량은 전년 동기(1만8107호)에서 1만3067호로 약 5000호가 감소했다. 부산 등 일부를 제외한 전국 대부분의 지역에서 오피스텔 거래량이 감소세를 보인 것.

저금리 기조가 계속되는 상황에서 유동자금이 오피스텔로 흐를 가능성이 높고 오피스텔과 같은 수익형부동산에 대한 관심 증가로 인해 분양가상한제 미해당 지역으로의 거래가 몰릴 가능성도 제기된다.

◆상가 공실률 전년 대비 증가

한국감정원이 발표한 ‘2019년 3분기 상업용부동산 임대동향조사 결과’에 따르면 전국 평균 공실률은 ▲오피스 11.8% ▲중대형상가 11.5% ▲소규모상가 5.9%로 나타났다. 중대형상가와 소규모 상가의 공실률은 전년 동기대비 각각 0.8%, 0.3% 증가했다.

전문가는 일반 투자자 입장에서는 경기불황 등으로 수익형부동산시장이 활발하지 않은 상황을 고려해 현실적인 수익률과 입지 및 아이템을 면밀히 분석해 공실 가능성에 대비해야 한다고 조언한다.

권강수 ‘상가의신’ 대표는 “주택시장을 중심으로 한 규제정책 및 대출규제 등이 이어지면서 상대적으로 수익형부동산에 대한 관심 증가가 예상된다”며 “하지만 계속되는 경기불황 흐름과 공실 증가 등으로 수익형부동산시장 전체의 활황을 기대하기는 어려워 보이며 우량 상가 등에 대한 선별적 투자흐름이 나타날 것으로 보인다”고 짚었다.

이어 “기준금리 인하 및 주거형 부동산을 위주로 한 규제로 인해 상대적으로 수익형부동산시장에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다”며 “하지만 소비경기가 위축된 점을 감안해 수익형부동산 투자 시 대출비중 조절 등에서 보수적 관점을 유지하는 것이 바람직해 보인다”고 조언했다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr