‘상전벽해’ 영등포 집창촌에 고층 주상복합…뉴타운도 순항

서울에 마지막으로 남은 영등포역 집창촌이 주상복합단지로 탈바꿈하기로 해 부동산업계 관심이 뜨겁다. 영등포역 일대뿐 아니라 영등포, 신길뉴타운 등 인근 개발이 속도를 내면서 영등포가 부동산 시장 핫플레이스로 부상하는 모습이다.
 

▶영등포역 주변 개발 속도

▷주상복합 탈바꿈, 영등포뉴타운 수혜

서울시는 최근 도시계획위원회를 열고 영등포구 영등포동4가 일대 ‘도심역세권 도시정비형 재개발구역 정비계획안’을 통과시켰다고 밝혔다.

영등포역 인근은 성매매 업소와 노후 공장이 혼재돼 서울 시내 대표적인 낙후 지역으로 손꼽힌다. 여의도에서 고가를 타고 영등포역을 지나면 신도림역까지 이어지는 대로변 곳곳에 성매매 업소들이 눈에 띈다. 이면 도로 곳곳에 낡은 공장도 산재해 개발 필요성이 컸다. 실제로 서울시는 개발 부지 내 건축물 112개동 중 44.7%가 성매매 관련 시설이고 공장, 창고도 20.5%에 달한다는 조사 결과를 내놨다. 지하철 1호선과 KTX가 지나는 영등포역 일대만 해도 타임스퀘어가 들어서서 수많은 방문객이 찾는 초대형 상권으로 자리매김했지만 인근 인프라는 부조화스럽다는 지적이 잇따랐다.

하지만 머지않아 분위기가 달라질 전망이다. 이번 정비계획안에 따르면 영등포동4가 일대 용적률이 기존 460%에서 최고 700%까지 상향된다. 최고 44층 규모 주상복합단지 6개동을 짓는 것도 가능해졌다. 이와 함께 서울시는 영등포구 문래동 1~3가 일대 정비구역을 세분화해 개발하기로 했다. 경인로변에는 대규모 지식산업센터, 이면부에는 기계금속 제조업과 문화산업 관련 시설이 들어설 예정이다. 덕분에 이들 지역이 머지않아 서남권 거점지로 자리매김할 수 있다는 것이 서울시 분석이다.

잇따른 개발 호재 덕분에 주변 영등포뉴타운, 신길뉴타운 등 영등포 일대 부동산 시장도 들썩이는 모습이다.

영등포역에서 멀지 않은 영등포뉴타운은 2003년 뉴타운으로 지정됐다. 영등포동 2, 5, 7가 일대 14만4578㎡ 부지에 3500여가구 신축 아파트와 상업, 업무 시설을 짓는 프로젝트다. 영등포뉴타운은 여의도와 가깝고 대부분 구역이 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용할 수 있다는 점이 매력 요인이다.

영등포뉴타운 1-4구역을 재개발한 아크로타워스퀘어(1221가구)는 2017년 8월 완공돼 입주를 마쳤다. 아크로타워스퀘어는 어느새 영등포 랜드마크단지로 떠올랐지만 한동안 찬밥 신세였다. 대림산업이 고급 브랜드 ‘아크로’를 앞세웠음에도 청약 시장에서 별다른 인기를 끌지 못했다. 2014년 10월 분양 당시 1순위 청약경쟁률이 1.67 대 1에 그쳤다. 영등포역 일대 등 주변 인프라가 낙후된 탓이다.

하지만 입주 이후 분위기가 180도 달라졌다. 전용 84㎡ 분양가가 6억4000만~6억9000만원 수준에 그쳤지만 최근 15억원 선을 넘었다. 지난 3월 15억8000만원에 실거래됐다. 인근에 새 아파트가 많지 않은 데다 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권 단지로 여의도는 10분, 광화문은 20분 이내에 도착하는 덕분에 대기업, 금융권 종사자들로부터 인기를 끌었다. 1-3구역을 재개발해 지난해 10월 입주한 포레나영등포센트럴(182가구) 역시 아크로타워스퀘어 인기에 힘입어 전용 59㎡ 매물이 13억원에 나와 있을 정도다.

영등포역과 가까운 지하철 2호선 문래 역세권 투자 수요도 부쩍 늘었다. 문래자이(1302가구) 전용 85㎡는 지난 3월 15억5000만원에 주인을 찾았다. 2001년 입주한 20년 차 단지지만 잇따른 개발 호재 덕분에 지난해 초 대비 실거래가가 3억원가량 뛰었다. 영등포 A공인중개업소 관계자는 “영등포뉴타운은 주변이 낙후돼 다른 뉴타운 대비 투자 수요가 미미했다. 하지만 최근 개발 호재가 몰리고 입지가 부각되면서 영등포뉴타운뿐 아니라 문래동 일대까지 투자 문의가 부쩍 늘었다”고 귀띔했다.

▶미니 신도시급 신길뉴타운

▷전용 84㎡ 매매가 16억원 넘어서

영등포뉴타운뿐 아니라 신길뉴타운 투자도 눈여겨볼 만하다.

서울 서남권 최대 뉴타운인 신길뉴타운은 대규모 새 아파트촌으로 탈바꿈하는 중이다. 신길뉴타운은 지하철 7호선 보라매역, 신풍역 인근에 위치한 영등포구 신길동 일대 147만여㎡를 재개발하는 사업이다. 서울 뉴타운지구 중 장위뉴타운에 이어 두 번째로 규모가 크다.

비탈진 지형에 노후 주택이 많고 주변 환경이 낙후돼 주거 선호도가 낮았지만 최근 분위기가 달라졌다. 대형 건설사 브랜드 아파트가 속속 들어서면서 ‘상전벽해’ 분위기다. 16개 구역 중 3, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 14구역 등 8곳, 5000여가구가 속속 입주를 끝내면서 ‘미니 신도시’로 탈바꿈하고 있다. 2013년 10월 삼성물산이 분양한 11구역(래미안프레비뉴)이 스타트를 끊었고 2014년 말 7구역(래미안에스티움)이 분양에 나서는 등 대형 건설사들이 주택 공급에 속도를 내면서 투자 수요가 몰리기 시작했다.

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 2017년 4월 입주한 래미안에스티움(1722가구) 전용 84㎡는 지난 2월 16억2700만원에 거래됐다. 1년 전과 비교해 3억원 안팎 올랐다. 래미안에스티움은 대형 건설사 브랜드 대단지이면서 지하철 7호선 신풍역과 맞닿아 신길뉴타운 중 가장 입지가 좋다는 평가다. 래미안프레비뉴 전용 84㎡도 올 들어 15억원에 주인을 찾았다.

최근 입주한 단지도 가격 상승세가 두드러진다. 지난해 10월 입주한 힐스테이트클래시안(1476가구) 전용 84㎡는 올 들어 16억2000만원에 거래돼 16억원 고지를 돌파했다. 지난해 말 입주한 인근 신길파크자이(641가구) 역시 같은 평형이 15억원 넘게 거래되면서 힐스테이트클래시안 시세를 바짝 뒤쫓는 양상이다.

다만 모든 구역 사업이 순항 중인 것은 아니다. 나머지 구역은 서울시 뉴타운 출구 전략에 따라 구역에서 해제돼 재개발 사업이 좌초되는 경우도 적잖았다. 그러다 최근 하나둘씩 겨우 개발 사업 재개에 나섰다. 2·4 대책 후속 조치로 발표된 도심 공공주택 복합 사업 후보지로 신길뉴타운 2, 4, 15구역이 포함됐다. 1구역은 공공재개발, 13구역은 공공재건축 후보지로 선정됐다.

이미 집값이 많이 오르기는 했지만 신길뉴타운은 여전히 교통 호재가 풍부하다는 점이 매력 요인이다. 2022년 서울 경전철 신림선이 개통되면 5호선 여의도, 2호선 신림역 접근성이 높아진다. 2년 후인 2024년에도 경기도 안산과 시흥을 거쳐 여의도를 연결하는 신안산선이 개통한다. 환승역인 신풍역을 통해 영등포역, 여의도역 접근성이 한층 좋아질 전망이다.

영등포 일대에 대규모 개발 사업과 호재가 잇따르지만 ‘묻지마 투자’는 금물이다. 일부 새 아파트 가격이 이미 급등한 데다 재개발이 진행 중인 영등포, 신길뉴타운 나머지 구역은 대체로 속도가 더디기 때문이다. 다른 지역에 비해 학군이 제대로 형성되지 않았다는 점도 무시 못할 변수다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “영등포는 서울 시내에서도 입지가 우수한 지역이지만 새 아파트 가격이 도심 못지않게 뛰었다는 점이 변수다. 입지 대비 웃돈이 지나치게 높은 경우가 많은 만큼 무리한 대출을 낀 투자는 금물”이라고 주문했다.