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최근까지도 정부가 일부 지역에 부동산 규제카드를 꺼내 들면서 전국적으로 아파트 규제망이 더욱 촘촘해지고 있다. 특히 지방까지 규제지역에 하나 둘씩 포함되기 시작하자 비교적 규제를 빗겨간 수익형 부동산이 투자대안으로 떠오르는 모습이다.

19일 국토교통부는 경기 김포시와 부산광역시 해운대‧수영‧동래‧연제‧남구, 대구광역시 수성구 등 7곳을 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이로써 69곳이었던 조정대상지역은 이제 총 76곳으로 늘어났다. 여기에 울산, 천안, 창원 등 3개 지역에 대해서도 면밀히 검토 중이라며 추가 규제 가능성도 내비쳤다.

조정대상지역으로 지정될 경우, 대출과 세금, 그리고 청약까지 고강도의 규제를 받게 된다. 조정대상지역 내에서 주택담보대출(LTV)을 받게 되면 9억원 이하는 50%, 9억원이 넘으면 30%로 대출금이 제한되고, 전입·처분 요건 또한 강화된다.

더불어 세 부담도 크게 늘어나 조정대상지역 2주택자 이상의 경우 종합부동산세는 현행 0.6~2.8% 까지 인상되고, 세 부담 상한은 300%까지 적용된다. 이 외에도 양도소득세가 2주택자의 경우 기본세율에 20%, 3주택자는 30% 세금이 중과되며, 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에서도 규제를 받는다.

여기에 올 9월부터는 수도권뿐 아니라 지방광역시 내 분양권 전매제한 기간이 소유권이전 등기 시까지 강화됐다. 그 동안 규제의 영향권에서 상대적으로 벗어나 있던 지방광역시 역시 전매가 강화되면서 비규제지역에 몰리던 수요마저 더 이상 아파트를 통한 시세차익을 기대하기가 어려워진 것이다.

상황이 이렇자 최근 들어 수익형부동산이 반사이익을 얻으면서 거래량이 크게 늘었다. 한국감정원 자료를 보면 올 3분기(7월~9월) 상업업무용 부동산의 거래량은 총 9만3,428건으로, 2분기 거래량 7만3,071건보다 약 27.86% 올랐다. 특히 7월(7만3,071)의 거래량은 3만7,159건으로, ‘18년 이후 가장 높은 거래량을 기록했다.

특히 그 중에서도 전매제한이 없는 지식산업센터 내 기숙사가 눈길을 끌고 있다. 주택 수에 포함되지 않아 무주택 기간을 이어가며 청약자격을 유지할 수 있고, 이에 따라 최근 인상된 양도세, 종합부동산세 등의 세금 부담에서도 벗어날 수 있다. 여기에 주택담보대출비율(LTV) 역시 타 상품 대비 높다.

뿐만 아니다. 배후수요가 풍부해 수익 창출도 안정적으로 할 수 있다. 보통 지식산업센터 내 기숙사는 공장 밀집지역이나 산업단지 인근에 위치하고 있어 주변 입주기업 근로자들을 고정수요로 확보할 수 있다. 또 기업에서 직원 복지 차원으로 기숙사를 지원하는 경우, 다수의 호실이 한 번에 계약돼 장기간 공실이 발생할 우려도 적다. 

이러한 가운데 안정적인 투자상품으로 떠오른 지식산업센터 내 기숙사가 공급 중에 있어 주목할 만하다. 경기 부천시 신흥로 284번길 23 일대에 들어서는 ‘신중동 더퍼스트’는 공장과 상업시설, 기숙사를 갖춘 지식산업센터로, 지하 1층~지상 13층, 1개동 규모의 단지로 지어지며, 제조형 특화 지식산업센터 및 근생시설, 기숙사를 갖추게 된다.

이 단지는 풍부한 배후수요를 자랑한다. 지상 10~13층에 걸쳐서 입주 기업 임직원 등의 주거편의를 위해 기숙사 172실이 만들어진다. 신중동 더퍼스트 내 근로자 수가 약 1,500명인데다 인근 사업장의 상근 인구를 타겟으로 하면 약 1만4,000여 명의 수요를 얻게 된다.

교통여건도 우수하다. 신중동 더 퍼스트는 지하철 7호선 신중동역의 역세권 단지로, 이를 통해 서울 온수역까지 약 9분, 강남 논현역까지 약 45분 만에 닿을 수 있다. 또한 경인고속도로(부천IC), 외곽순환도로(중동IC) 등을 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수하고 김포공항, 인천항 등과도 30분 대에 갈 수 있어 광역교통망 이용도 쉽다. 이처럼 잘 갖추어진 도로망을 이용하면, 입주기업은 물류비용을 절감할 수 있고 기업 근로자들은 출퇴근 편의성이 뛰어날 것으로 예상된다.

아울러 교통호재가 다수 예정돼 있어 향후, 교통망은 더욱 개선될 전망이다. 대곡~소사 복선전철(2021년 개통 예정), 원종~홍대선 신설(2030년 개통 검토 중), 지하철 7호선 청라 연장(2027년 개통 예정) 등 수도권 광역철도 관련 호재들이 계획돼 이들 노선이 완공되면 서울, 경기 고양시, 인천 청라까지 접근성이 좋아진다. 서인천IC~신월IC 구간을 대상으로 하는 경인고속도로 지하화 사업(2025년 예정)도 진행중이다. 지하구간이 기존 8차로에서 12차로로 확대되며 고속도로 기능을 회복하고 장∙단거리 통행이 분리되면서 차량 이용 시 이동이 훨씬 신속해 질 전망이다.

분양 관계자는 “신중동 더퍼스트는 상업시설의 중심에 위치한 만큼 배후수요가 풍부한데다 교통호재가 다수 예정돼 미래가치도 뛰어나기 때문에 임차인 모집이 수월할 것으로 보인다”며 “특히 전매제한이 없고 대출도 자유로워 투자자들의 문의가 이어지고 있다”고 설명했다.

real@heraldcorp.com

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