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분양뉴스 전국·서울 평균 기준…작년 11∼12월 실거래가 하락 기조 반영한 결과
작년 아파트값 급등 인천·경기는 상승률 30% 육박…22일부터 열람 가닥
정부, 1주택자 보유세 인하 방안 마련…인수위 측과 협의해 최종안 발표
정부가 이달 하순 공개하는 올해 공동주택 공시가격은 전국과 서울 평균이 20% 이상 오를 것이라는 당초 예상과 달리 작년 수준을 밑도는 것으로 나타났다.
지난해 11월부터 이어진 아파트값 실거래가 하락 분위기가 반영되면서 작년보다는 상승폭이 낮아지는 것이다.
다만 지난해 아파트값이 전년보다 급등한 경기도와 인천지역의 공시가격은 작년보다 크게 높아져 30%에 육박하는 대폭 상승이 불가피할 전망이다.
13일 국회와 정부 부처에 따르면 이르면 오는 22일(잠정) 공개될 올해 1월 1일 기준 공동주택(아파트·연립·다세대) 공시가격 상승률은 서울과 전국 기준으로 작년보다 낮아지는 것으로 확인됐다.
지난해 공동주택 공시가격은 2020년 가격 상승률과 현실화율을 반영해 전국 평균 19.05%, 서울은 19.89% 올랐다.
당초 시장에선 지난해 한국부동산원이 조사한 전국과 서울 아파트값이 전년도에 비해 2배 이상 상승하고, 공시가격 로드맵에 따른 연도별 현실화율도 작년보다 높아지면서 올해 공시가격 상승률이 작년을 뛰어넘는 20∼30%에 달할 것이라는 관측이 많았다.
서울시는 지난달 25일 세제개편자문단을 출범시키면서 "지난해 아파트 매매가격 상승률(14.1%)이 전년 대비 2배인 점을 고려하면 서울 공동주택 공시가격은 작년보다 30% 이상 상승할 것"이라고 예측하기도 했다.
그러나 한국부동산원은 올해 1월까지 실거래가 조사·산정을 마무리하면서 지난해 11월 이후 실거래가 하락분을 공시가격에 적극 반영했다.
국회와 정부 관계자 모두 "지난해 10월까지 아파트값이 지속해서 올랐지만, 11월 이후부터 실제 거래가 하락 사례가 늘면서 하향 안정되는 모습을 보였다"며 "올해 전국과 서울의 공시가격 상승폭은 작년보다는 낮아질 것"이라고 말했다.
이런 분위기는 부동산원이 실제 매매가를 기준으로 산출하는 실거래가 지수에도 나타난다.
지난해 서울 아파트 공동주택 실거래가 지수는 10월까지 지속해서 오르며 1∼10월 누적 상승률이 16.28%에 달했다.
그러나 11월과 12월 두 달 연속 실거래가 지수가 떨어지며 연간 상승률은 14.22%로 집계됐다.
2020년 서울 아파트 실거래가 지수가 20.80% 올랐던 것에 비하면 작년 실거래가 지수 상승률은 이보다 낮은 것이다.
올해 공시가격 로드맵상 공동주택 현실화율은 평균 72.7%로 지난해(70.2%)보다 2.5%포인트 높아지지만 실거래가 상승폭이 작년보다 더 많이 축소되면서 공시가격 상승률도 줄었다.
다만 지난해 아파트값이 급등한 인천과 경기도는 공시가격 상승률이 작년(인천 13.60%, 경기 23.94%) 수준을 크게 웃돌아 30%에 육박할 것으로 전해졌다.
지난해 경기도의 실거래가 지수는 29.83% 상승해 전년도(23.70%) 오름폭을 뛰어넘었으며, 특히 인천의 작년 실거래가 지수 상승폭은 33.30%로 전년(13.83%)의 2.4배에 달했다.
당정은 올해 서울과 전국 평균 공시가격은 지난해보다 다소 줄더라도 여전히 큰 폭이 상승세가 불가피한 만큼 보유세를 작년 수준으로 동결하는 방안을 마련 중이다.
당정이 일단 유력하게 검토한 안은 1가구 1주택자 중에서도 종합부동산세 대상이 아닌 공시가격 11억원 이하 재산세 부과 대상에 대해서만 지난해 수준으로 재산세를 낮추고, 1주택 고령자에 대해서는 종부세 납부를 유예해주는 것이다.
다주택자와 1주택 종부세 대상자는 보유세 동결 대상에서 제외한다.
이를 위해 당정은 보유세 산정의 기초가 되는 과표에 지난해 공시가격을 적용(과표 동결)하고, 세부담 상한 역시 전년도 수준으로 회귀하는 방안을 검토했다.
지난해 재산세 대상이라도 세부담 상한(전년도 납부액의 130%)에 걸려 납부하지 않은 세액이 있을 경우 공시가격(과표)만 작년 기준으로 낮춰서는 보유세 동결 효과 없이 그만큼의 세액 증가가 불가피하기 때문이다.
정부는 이런 안을 윤석열 대통령 당선인 인수위원회 측에도 보고하고, 관련 내용을 협의해 최종안을 마련할 예정이다.
윤 당선인은 앞서 선거 과정에서 보유세 인하를 위해 공정시장가액비율을 낮춰 부동산 공시가격을 2020년 수준으로 환원하겠다고 공약해 당정의 방안과 차이가 있는 만큼 사전 보고를 거쳐 조율해간다는 것이다.
그러나 인수위 구성까지 1주 이상은 걸릴 것으로 예상돼 공시가격이 발표되는 22일까지 인수위 측과의 최종안 마련이 여의치 않을 수도 있다.
이 경우 공시가격은 예정대로 22일부터 열람에 들어가되 보유세 인하 방안은 별도로 추후 공개할 가능성도 있는 것으로 알려졌다.
