'발길 몰리는 곳' 수익률 따라온다

수익형부동산 투자 필수 요건 '배후수요·유동인구'

금리 인하와 민간 택지에 대한 분양가 상한제 여파로 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있다. 특히 직주근접과 도심 내 유동성은 부동산 선택 시 우선적으로 고려해야 하는 요소다. 특히 안정적인 임대수익을 목적으로 하는 수익형 부동산의 경우 입지 요소는 더욱 강조된다.

수익형 부동산 투자에 있어 가장 먼저 고려해야할 점은 풍부한 유동인구와 고정적인 배후수요를 갖췄는지다. 이러한 투자처는 불황기에도 안정적으로 수익을 볼 수 있으며, 꾸준히 거래가 돼 손바뀜도 쉽다. 

초보 투자자들의 경우, 역세권에 위치한 상가를 투자하는 경우가 많은데 단순히 지나치는 사람들이 많은 경우라면 고정된 수요가 없어 높은 수익률을 내기 어렵다. 의미없이 움직이는 수요가 많은 곳이 아닌, 수요를 붙잡아 둘 수 있는 상권을 찾아야 한다. 

반대로 배후수요만 있는 경우 인근에 다른 상권이 생기거나 배후수요가 더 이상 늘어나지 않는다면 현재 수준 이상의 수익률 및 시세차익을 기대하기 어렵다. 그렇기 때문에 유동인구와 배후수요가 적절히 복합된 곳을 선택하는 것이 중요하다.  

풍부한 배후수요와 유동인구를 확보한 인기 단지들의 경우 초기 완판은 물론 시간이 갈수록 투자가치도 커진다는 것이 안정성 면에서 큰 매력이다. 일례로 반도건설이 동탄2신도시에 선보인 ‘카림애비뉴 동탄’은 인근에 약 5천 세대의 배후수요를 품은 입지라는 점이 부각되며 단기간에 완판됐다. 이어 일산한류월드에 공급한 ‘카림애비뉴 일산’ 또한 계약 5일 만에 완판에 성공했다. 이 상가의 경우, 한류월드 내 개발에 따른 탄탄한 배후수요와 유동인구를 품고 있어 많은 투자자가 몰린 것으로 해석된다.

‘센트럴타워’ 조감도

인천광역시 중구 운서동에 위치한 ‘센트럴타워’는 대지면적 약 2,787.30㎡, 연면적 19,057.52㎡ 규모의 수익형 부동산이다. 건축규모는 지상 1층은 근린생활시설 지상 2층부터 지상 9층은 생활형숙박시설이, 지상 10층에서 지상 15층은 오피스텔로 구성되어 있다. 지하 3층부터 지하 1층까지 추차시설을 확보하고 있다. 

사업지의 위치는 공항철도 운서역에서 5분거리에 위치해 있어 공항철도를 이용하면 서울역까지 40분에 갈 수 있고 제3연륙교가 개통된다면 교통편이 더욱 우수해질 것으로 보여진다. 영종도의 성장 잠재력은 항공물류와 수출산업을 중심으로 고용창출을 기대하고 있어 성장가능성이 높아지고 있다. 트렌디한 주거공간으로 구성되어 1~2인 가구에 최적화된 소형평면구조라고 할 수 있다.




◇천안 서북구 대규모 산업단지 밀집

‘하우스토리’ 조감도

충청남도 천안시 백석동에 위치한 ‘하우스토리’는 건축면적 약 4,025.45㎡, 연면적 29,710.09㎡ 규모의 오피스텔이다. 건축규모는 지하 2층부터 지상 8층이며 오피스텔 580실로 구성되어 있다. 사업지의 위치를 1호선 두정역과 KTX SRT 천안아산역, 경부고속도로, 천안시외버스터미널 등 편리한 교통망을 갖추고 있으며 생활편의시설과 노태산, 천안종합운동장등 여유로운 생활환경도 갖춘 입지이다. 첨단 스마트시스템으로 홈오토 시스템 원격검침 시스템, 첨단 무인전자경비 시스템을 갖춰 외부인의 불필요한 출입을 통제할 수 있다. 또 골프장, 휘트니스센터 등 입주민들의 여가시간을 위해 고품격 커뮤니티를 제공한다. 부동산 전문가들은 “대규모 산업단지가 천안 서북구에 밀집돼 탄탄한 배후수요를 갖추고 있으며, 산업단지 추가 조성 예정으로 향후 주거수요는 더욱 늘어날 전망”이라며 서북구의 부동산 가치에 대해 긍정적인 전망을 내놓았다.

도시와경제 송승현대표는 “안정적인 수익실현을 위해서는 주변의 배후수요층을 분석할 필요가 있다”며 “해당지역의 종사자 분포와 편의시설들을 잘 검토해야 한다”고 말했다.


◇대형공원·국제업무시설 등 외부수요 유입

‘송도 커낼워크’ 조감도

최근 GTX-B노선 개통 호재로 유동인구가 더욱 증가할 것으로 예상되는 ‘송도 커낼워크’가 눈에 띈다. 송도 국제도시 중심에 있어 고정적인 수요를 갖췄을 뿐 아니라 굵직한 대형호재들로 유동인구가 더욱 풍부해질 것으로 기대되는 곳이다.  

이 곳은 송도국제도시의 입주 초기에 공급된 대형 상업시설로 입지조건이 우수하다. 과거 김연아 상가로 불리우며 유명세를 탔던 송도 커낼워크는 송도 1공구 내 위치해 있어 총 1만2400여 가구를 고정수요로 확보하고 있다. 인근에 대형공원이 위치해 있는데, 이 공원에서 매년 각종 행사들이 개최되면서 연간 약 100만여 명에 이르는 방문수요를 흡수한다.  

근거리에 위치한 국제업무시설에서 근무자 수요도 고정수요로 볼 수 있다. 인천경제자유구역청과 UN국제기구인 GCF 등이 입주한 G타워를 비롯해 포스코타워, IBS타워가 들어서 있으며, 다수의 복합단지와 생활형 숙박시설도 들어오고 있다. 근거리에 국제업무시설도 있어 근로자 수요까지 확보가 가능하다. 인천경제자유구역청과 UN국제기구인 GCF 등이 입주한 G타워를 비롯해 포스코타워, IBS타워가 들어서 있으며, 다수의 복합단지와 생활형 숙박시설도 속속 들어서고 있어 향후 주변 유동인구는 더욱 늘어날 전망이다. 

[이연진 기자 lyj@viva100.com]