우연디앤드씨, LG이노텍 오산공장 '딜클로징'

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

 

LG이노텍이 유휴 부동산 정리를 위해 매물로 내놓은 오산공장 잔여부지 매각을 완료했다. 매수자는 작년 말 신설된 법인으로 부동산디벨로퍼 1세대 축에 속하는 우연디앤드씨가 주도하는 곳이다. 메리츠금융그룹은 초기 프로젝트파이낸싱(PF)대출을 맡으며 도움을 제공했다

 

 

LG이노텍은 올해 1월 경기 오산 가수동 329-4, 338-1, 378-6, 379, 379-1번지 5개 필지를 오에스티파트너스에 매각하는 계약을 체결했다. 약 11달이 지난 이달 중순 거래가 완료됐다. 매매가는 611억원이다.

 

해당 부동산은 LG전자가 2005년 11월 매매를 통해 소유자가 된 곳이다. 그 후 LG마이크론에 현물출자했고, 회사합병으로 LG이노텍이 2009년부터 주인이 됐다. LG이노텍은 부지를 스마트폰 기판(HDI) 생산 공장으로 활용했다.

그러다 스마트폰사업 부진으로 인해 오산공장도 영향을 받았다. 결국 경영효율화 차원에서 청주공장으로의 일원화가 결정됐고, 오산공장 처분에 나섰다. 2017년 11월 오산공장의 일부를 LG화학에 392억원 규모로 팔았다. 이번 거래는 잔여 부지를 매각한 것이다.

LG이노텍은 매매계약을 체결하던 올해 1분기부터 오산공장을 매각예정자산으로 설정했다. 올해 3분기말 기준 오산공장의 장부가격은 토지와 건물 등을 포함해 260억원으로 잡혀 있다. 매각가가 장부가를 상회하는만큼 올 연말 기준으로 회계에 긍정적인 영향이 예상된다.
 
매수자인 오에스티파트너스는 경기 용인 기흥구에 둥지를 틀고 있는 곳이다. 작년 11월 설립된 신생 법인으로 자본금은 80억원이다. 오에스티파트너스는 부동산디벨로퍼 우연디앤드씨가 사실상 주도하는 법인으로 알려졌다. 우재성 우연디앤드씨 회장이 오에스티파트너스의 대표이사를 맡고 있다.

우연디앤드씨는 2000년대 초반 설립된 곳으로 국내 부동산디벨로퍼 중 1세대 축에 속한다. 그간 수도권 위주로 개발사업을 하면서 성장했다. 회사 홈페이지에 따르면 첫 시행 사업장은 2001년 수원 매탄동에 만든 이삭프라자다.

그 후 수원 영통동에 플래티넘프라자·트리플렉스, 의왕 내손동 팬텀프라자, 부천 송내동 스테이션프라자 등을 개발했다. 의정부 금오동에서는 플래티넘프라자 I·II를 선보였다. 그렇게 근린생활시설을 공급하다가 2004년 수원 인계동에 파라곤아파트를 만들면서 첫 주택사업을 신고했다. 글로벌 금융위기 후에도 지식산업센터 등을 개발하면서 활발히 활동했다.

이번 거래로 우연디앤드씨는 미래 사업지를 확보하게 됐다. 부동산업계에 따르면 LG이노텍 오산공장은 대규모 지식산업센터 등으로 개발할 예정이다. 현재 사업을 진행하지 않고 계획 단계인 '경기도 군포송정지구 M1-1 블럭'을 포함해 두 현장의 사업 성공 여부가 향후 실적에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.

◇메리츠, 4200억 규모 PF대출 전부 책임져

LG이노텍 오산공장 부지 개발에 메리츠금융그룹도 등장했다. 메리츠종금증권이 오에스티파트너스의 대리금융기관으로 초기 PF대출을 주선했다. 총 PF대출액은 4200억원인데 전부 메리츠금융그룹 계열사들이 책임졌다.

대주단은 3곳이며 전부 동일한 순위다. 우선 메리츠화재해상보험이 1680억원, 메리츠캐피탈이 840억원을 빌려줬다. 이 외에 자산유동화 특수목적법인(SPC)이 이름을 올렸다. 1680억원을 대출했다. 메리츠종금증권은 자산유동화 과정에서 주관, 자산관리자, 업무수탁자를 도맡았다. 여기에 사모사채 매입확약도 제공했다.

메리츠금융그룹이 수도권에 만드는 대규모 지식산업센터 PF에서 두각을 드러내고 있어 눈길을 끈다. 올해 9월 부동산디벨로퍼 세움건설은 한강 이남 최대 규모의 지식산업센터인 '미사강변 스카이폴리스' 개발을 위한 약 5200억원의 PF 조달을 완료했다. 당시 메리츠금융그룹은 선순위 대출 4300억원을 책임졌다. 총대출액의 80%를 웃도는 금액이었다.