부동산PF 대출 강화, 주택 시장 '공급절벽' 오나…오피스텔 직격탄

재건축 규제 이어 부동산 개발 자금줄 막혀

증권업 부동산PF 수도권 비중 70%…공공주택 8조원 규모

오피스텔 부동산PF 5년새 9배 증가…위축 불가피

<자료제공>자본시장연구원

[아시아경제 지연진 기자] ]정부가 부동산 시장에 흘러가는 돈줄을 옥죄고 나서면서 최근 재건축 규제로 인해 가뜩이나 위축된 주택공급이 더욱 차질을 빚을 전망이다.

6일 부동산 업계에 따르면 정부가 전날 발표한 '부동산 PF 익스포져에 대한 건전성 관리 방안'은 내년 2분기부터 증권사에 자기자본대비 부동산PF 채무보증 한도를 100%로 설정하고, 여전사에는 부동산 PF 대출과 채무보증의 합계를 여신성 자산의 30% 이내로 제한한다. 부동산PF는 프로젝트의 사업성과 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융기법으로, 이번 조치로 인해 앞으로 신규 주택건설 등 부동산 개발을 위한 자금조달이 더욱 깐깐해진다는 의미다.

2014년 이후 집값 상승세가 이어지면서 부동산PF도 눈덩이처럼 불었다. 자본시장연구원에 따르면 증권업계의 부동산PF 유동화증권 발행잔액은 2014년 4조1000억원에서 지난해말 13조7000억원으로 증가했다. 부동산PF 대부분은 아파트 등 공동주택 사업에서 발생했다. 공동주택 관련 발행잔액은 2조6000억원에서 8조원으로 늘며 증가분의 대부분을 차지했고, 오피스텔도 2000억원에서 1조8000억원으로 9배나 늘었다. 시장 호황기에 자금력이 약한 중소형 건설사의 참여가 증가하고, 소규모 자금조달이 필요한 오피스텔이나 지식산업센터 등에서 수요가 급증했기 때문이다.

이 때문에 정부의 이번 부동산 PF 대출 강화 조치는 현재 공급 부족에 시달리는 주택시장에 직격탄이 될 수 있다는 지적이 나온다. 특히 그동안 부동산PF가 수도권에서 집중적으로 이뤄진 점을 감안하면 가뜩이나 매물 잠김 현상을 겪고 있는 수도권 주택 공급난을 부추길 수 있다. 지난해 말 기준 부동산PF 발행잔액은 수도권이 9조6000억원, 비수도권이 4조2000억원이다. 경기도가 5조6000억원으로 가장 많고 서울과 인천이 각각 2조3000억원과 1조7000억원이었다.

최근 서울 주택 시장은 최근 집값 상승의 우려로 재건축 사업이 사실상 중단된 상황이다. 여기에 민간택지 분양가상한제 시행으로 인해 신규 주택공급이 대폭 줄었다. 지난달 서울의 주택 인허가 물량은 2987가구로 지난해보다 49.0% 감소했다. 서울 분양실적도 1569가구로 전년 동월 대비 0.8% 감소했다.

주택공급이 공동주택을 중심으로 크게 감소하면서 부동산PF 대출도 공동주택 비중이 2014년 1월 64.7%에서 지난해 2월 42.7% 줄었지만, 같은기간 오피스텔은 7.4%에서 23.4%로 늘었다. 이번 부동산PF 대출 규제로 오피스텔 공급이 더욱 줄어들 것이라는 이야기다.

민간 시행사들은 대부분 사업장에서 부동산PF를 통해 자금을 조달하는 만큼 향후 신규 사업이 어려워질 수 있다고 우려했다. 이번 규제로 인해 증권사들이 부동산PF 규모가 대폭 감소하고, 안전한 사업장을 중심으로 대출이 이뤄질 것으로 관측되는 탓이다. 한 대형 시행사 관계자는 "이번 대책을 보면 증권사들의 부동산 PF대출 규모는 현재의 절반 가량만 이뤄지고, 리스크를 줄이기 위해 안전성검토를 더 하면서 상대적으로 양호한 사업장을 중심으로 PF가 발생할 것으로 보인다"면서 "영세 시행사 중심으로 자금조달이 힘들어 질 것 "이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "중소건설사들의 자금 조달이 어려워지고, 부동산PF 대출 수수료가 더 오르기 때문에 분양가도 높아질 수 있다"고 말했다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr